La adquisición a non domino

La adquisición a non domino es una expresión que no representa una figura jurídica unitaria, sino una nota general común de una serie de varios supuestos de adquisición admitido por el Código civil español.

La adquisición a non domino se realiza cuando un bien es transmitido por una persona que no tiene poder para disponer de ella.

Esta adquisición la hace un tercero actuando de buena fe a través del negocio jurídico válido de parte de una persona con titularidad para disponer.

¿Qué es la adquisición a non domino?

Es la adquisición que se realiza cuando el derecho o el objeto se reciben de una persona que no tiene poder para disponer sobre el bien. Esta adquisición se puede hacer de un derecho real o del dominio, lo adquirido se recibe por título y modo.

La adquisición a non domino inmobiliaria, el tercer adquirente se mantiene con el bien adquirido debido a la protección que le brinda la fe pública registral. Pero sólo cuando la adquisición se haya realizado de buena fe y a título oneroso.

Esto será cuando el enajenante conste registralmente como autorizado para transmitir el bien y la adquisición se inscriba en el registro.

Adquisiciones a non domino de bienes muebles

La adquisiciones a non domino de bienes muebles se encuentra regulada en el artículo 464 del Código Civil.

Aquí se establece que la persona que tenga  un bien perdido o sustraído lo adquiere de buena fe en venta pública, el propietario no podrá obtener la reposición sin devolver el dinero que se pagó por ella.

Adquisiciones a non domino de bienes inmuebles

Las adquisiciones a non domino de bienes inmuebles se encuentra regulada en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria:

Viene a decir que la persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de parte de otra persona que aparezca en el Registro con autorización para transmitirlo, se le mantendrá su adquisición.

Pero esto será efectivo desde el momento que se realice la inscripción de su derecho, en el registro correspondiente. Así después sea anulado por causas que no consten en el Registro y como consecuencia no pueda condenarse al adquirente de buena fe a indemnizar.

Esto debido a que adquirió el bien de acuerdo con lo exigido y cumpliendo los requisitos que establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Lo que origina que se consolide su adquisición a non domino porque adquirió el bien basado en el principio de la fe pública registral.

¿Cuál es el principio de la fe pública registral?

Este principio tiene como objetivo brindar protección al tercer adquirente que confió en lo que aparece en el registro, También confió en quien transmite el bien y su legitimación para realizar la negociación jurídica.

La función del principio de fe pública registral es  proteger a los terceros de buena fe que adquirieron un bien. Esto lo hicieron de acuerdo con la información que se encontraba en el registro y han realizado la inscripción correspondiente.

La adquisición se hizo con una persona que no tenía derecho o autorización para hacer la transmisión que pudo haber lo tenido. Pero en algún momento fue anulado o invalidado pero en el registro no hay ninguna constancia.

Este principio establece la protección de la persona que adquiera algún bien a título oneroso, de buena fe. Además lo inscribe de acuerdo a la información que consta en el registro convencido de correcta o exacta.

Así la transferencia la haya realizado una persona que tenía el título pero fue anulado sin que conste en el Registro.

¿Qué es el principio de legitimación registral?

El principio de fe pública registral da origen al principio de legitimación que consiste en aceptar como cierto lo inscrito en el Registro de la Propiedad.

Esto será así hasta que no se demuestre que no es cierto, lo cual permite presumir que el derecho inscrito existe y pertenece al titular registral.

Este principio se encuentra establecido en la Ley Hipotecaria en los siguientes artículos:

1. El artículo 1 en el párrafo tercero estipula que todos los asientos que se encuentran en el registro están protegidos por los Tribunales. Los cuales mantienen su efecto hasta que sea declarada su inexactitud.
2. El artículo 38 establece que los derechos inscritos en el Registro son válidos y pertenecen al titular de acuerdo a lo que indica el asiento respectivo.
3. La Ley Hipotecaria en su artículo 97 establece la anulación inmediata del asiento donde aparecía el derecho de quien transmite el bien.

Este principio solo es aplicado a los derechos reales sobre bienes inmuebles, no incluye los derechos personales. Tampoco incluye los derechos sobre bienes muebles, ni sobre el estado civil ni la capacidad de las personas.

¿Quién es el tercer adquirente de buena fe?

Los terceros adquirentes de buena fe son aquellos que confían en lo que dice el registro y en la persona supuesta titular del bien. Estos basados en dicha información aceptan realizar una negociación jurídica para la adquisición de un bien.

Las personas que adquieren un bien de acuerdo con el contenido del registro cuentan con protección. Porque se les aplica el principio de la fe pública registral y el principio de legitimación registral.

Estos son llamados terceros hipotecarios de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Para el tercero que confió en lo publicado por el Registro y adquirió un derecho real de una persona que aparecía como titular registral, existe protección.

Para ello es necesario que se cumpla con lo que establece la ley:

• Debe existir la buena fe del tercer adquirente, en caso de probarse lo contrario no tendrá ninguna protección.
• La adquisición debe tratarse a título oneroso.
• El adquirente debe tener inscrito el bien adquirido.
• La adquisición debe proceder del titular que aparece en los libros del Registro.

Cuando el tercer adquirente cumple con estos requisitos le serán reconocidos sus derechos y no tiene responsabilidad hacia el propietario original. Las acciones que el propietario tome deben estar dirigidas hacia quien actuó como titular del bien.